Pelaburan Bijak… Beli Rumah (bahagian 2)

Bertemu kembali dalam bahagian ke 2 topik pelaburan bijak… beli rumah.

Dalam bahagian 2 ini, saya akan berkongsi dengan pembaca pengalaman saya membeli rumah yang mempunyai keempat-empat kriteria yang saya sebutkan sebelum ini. Suka saya maklumkan kepada pembaca semua bahawa tujuan saya membeli rumah ini adalah untuk disewakan. Dalam kes saya ianya adalah sebuah apartment dengan 3 bilik tidur dan 1 bilik air seluas 700 kaki persegi.

1. Lokasi

Apartment yang saya beli ini adalah terletak di sebuah kawasan yang dikelilingi dengan kemudahan awam seperti sekolah, hospital, balai bomba, balai polis, dewan serbaguna, station erl, pusat komersial dan banyak lagi. Pendek kata, sangat convenient untuk tinggal di apartment tersebut dengan semua kemudahan yang ada.

Kawasan ini mempunyai banyak pejabat dan beberapa pusat komersial serta taman rekreasi yang menarik. Apa yang menarik, apartment yang saya beli ini adalah kawasan penempatan yang paling rendah kadar sewanya berbanding dengan kawasan penempatan lain di kawasan tersebut. Manakala, kawasan penempatan lain yang lebih murah adalah terletak paling hampir pun 10 km dari apartment yang saya beli tetapi dengan kemudahan yang kurang. Selain daripada itu, saya juga yakin faktor kenaikan harga bahan api dan kos sara hidup akan membuatkan demand bagi apartment ini meningkat memandangkan ramai yang akan cuba menjimatkan kos dan masa perjalanan. Oleh sebab itu, saya tidak akan menghadapi masalah untuk menyewakan apartment tersebut sekiranya penyewa lama ingin berpindah.

Pendek kata, lokasi yang baik ini akan meningkatkan demand dan kadar sewa apartment saya ini.

2. Harga belian

Untuk pengetahuan semua, saya membeli apartment ini melalui lelongan awam. Saya sangat bertuah kerana hanya terdapat 2 pembida termasuk saya semasa lelongan. Saya telah membayar sebanyak RM2,000 kepada pembida tersebut supaya menarik diri dan membolehkan saya memperolehi apartment tersebut pada harga RM71,000.

Lihat jadual di bawah untuk melihat keuntungan yang saya perolehi dari segi nilai apartment:

Harga Belian	Nilai Pasaran	Keuntungan Nilai (Capital appreciation)
(1)	(2)	(2) – (1)
RM73,000	RM90,000	RM17,000

Dalam pembelian ini, saya telah membuat keuntungan dari segi nilai pasaran apartment berbanding harga belian,  yang belum direalisasikan (unrealised profit @ untung atas kertas) sebanyak RM17,000 atau dalam kata lain saya telah membeli apartment tersebut sebanyak RM17,000 (18.9%) di bawah harga pasaran. Untuk makluman, harga urusniaga semasa adalah sekitar RM100,000 sehingga RM120,000 dan sehingga sekarang ada yang mencecah RM130,000. Dijangkakan nilai apartment ini boleh mencecah RM150,000.

3. Bayaran ansuran

Dengan bayaran muka sebanyak 10%, saya telah membuat pembiayaan selama 30 tahun dengan bayaran ansuran bulanan sebanyak RM365 secara purata dan yuran penyelenggaraan sebanyak RM55 sebulan sedangkan apartment ini telah saya sewakan dengan kadar RM600 sebulan (kadar sewa tertinggi unit unfurnished adalah RM700 sebulan tetapi saya tak tergamak nak letak harga tinggi tu, hehehe). Memandangkan bayaran ansuran dan yuran penyelenggaraan apartment saya lebih rendah daripada kadar sewa apartment, saya mempunyai aliran tunai positif sebanyak RM180 sebulan.

Sekiranya saya tidak mempunyai keperluan untuk membelanjakan RM180 tersebut saya boleh menggunakannya sebagai bayaran tambahan kepada ansuran bulanan dan memendekkan tempoh pembiayaan sebanyak minimum 10 tahun. Sesiapa yang sukakan risiko pula, boleh gunakan lebihan tunai tadi untuk buat personal loan sebagai modal untuk next catch, ada berani?

4. Potensi nilai rumah

Ooooops, perkara ini telah saya sebutkan dalam point ke 2. Nilai apartment yang saya beli dengan harga RM73,000 ini mempunyai potensi untuk meningkat sehingga RM150,000 pada tahun 2010. Ini bermakna keuntungan minima yang akan saya perolehi apabila menjual apartment saya pada nilai RM150,000 adalah sebanyak RM77,000 dalam masa 3 tahun sahaja.

Semakin tinggi potensi nilai rumah yang dibeli untuk meningkat semakin berbaloilah pembelian anda kerana semakin tinggilah keuntungan dari segi nilai atau capital appreciation yang akan anda nikmati.

Ada beberapa perkara menarik yang belum saya sebutkan mengenai pembelian rumah sebagai instrument pelaburan yang bijak seperti berikut:

Dalam kes saya, saya hanya mengeluarkan modal untuk bayaran down payment sebanyak RM7,100 dan duit yang saya bayar kepada pembida lain sebanyak RM2,000 sahaja. Bayaran ansuran bulanan adalah dibayar menggunakan sewa yang dibayar oleh penyewa. Dalam erti kata lain, saya telah membeli rumah yang akan bernilai RM150,000 dengan harga RM9,100 sahaja.

Rumah juga merupakan aset yang kalis inflasi berbanding dengan pelaburan lain dan wang tunai. Ini kerana nilainya akan meningkat berkadaran atau lebih tinggi berbanding kadar inflasi dan peningkatan kos sara hidup.

Rumah boleh menjadi satu bentuk insuran memandangkan sekiranya apa-apa berlaku pada saya, mrta yang telah saya bayar akan menyelesaikan baki hutang pembiayaan rumah dan keluarga saya akan memiliki sebuah rumah yang boleh memberikan pulangan dalam bentuk pendapatan sewa atau wang tunai sekiranya dijual.

Untuk siswa dan siswi yang baru bekerja, rumah yang dibeli adalah bersifat tabungan (yang lebih menarik dalam kes rumah yang disewakan, penyewa yang keluar duit menabung untuk kita, yahoo) dan boleh digunakan untuk pelbagai tujuan seperti menampung kos perkahwinan ataupun lain-lain keperluan yang mendesak dengan cara refinance rumah yang dibeli selepas satu tempoh waktu tertentu, terpulang kepada perancangan anda.

Boleh tak kira pendapatan yang saya perolehi dan keuntungan yang bakal saya buat melalui pelaburan saya membeli rumah ni? Ini baru satu rumah. Untuk tahun 2008 ni saya target 5 buah rumah, tapi setakat ni saya dapat 2 je. Sebenarnya saya yakin saya boleh capai target tu kalau saya fikir diri saya sahaja, selfish la ni, tapi atas sebab-sebab tertentu, 2 tu je lah untuk tahun ni. Tak boleh tergesa-gesa, lagipun dalam keadaan ekonomi yang tak menentu ni, akan ada lebih banyak peluang yang akan menjelma.

So, macamana pembaca semua? Saya pasti ada yang dah tau pasal pembelian rumah sebagai pelaburan, mungkin boleh kongsi pengalaman. Bagi yang belum membeli tu, ada minat?