Archive for the ‘Hartanah’ category

Lelong, lelong dan lelong

January 10, 2010

Kepada PENGGILA rumah lelong yang sekarang ni sedang MENGGILA beli rumah lelong,

Tolong renung dalam-dalam dan fikir masak-masak apa tujuan korang masuk bidaan lelongan hartanah? Aku bagi 3 pilihan jawapan:

1. Adakah semata-mata untuk membeli hartanah dengan harga yang di dalam kemampuan kewangan korang? atau

2. Semata-mata untuk membeli hartanah dengan harga yang jauh lebih rendah dari harga pasaran tetapi di luar kemampuan kewangan korang? atau

3. Membeli hartanah yang jauh lebih rendah dari harga pasaran dan di dalam kemampuan kewangan korang?

TOLONG RENUNG DAN FIKIRKAN kerana selain dari jawapan no. 3, jawapan pertama dan kedua hanya akan menyusahkan diri anda dan orang lain.

Untuk sesiapa yang memilih jawapan yang pertama, jangan menyibukkan diri anda dan membida sesuatu hartanah sehingga menyamai harga pasaran atau melebihi harga pasaran kerana tindakan anda hanya SPOILT THE MARKET. kalau dah banyak duit dan mampu beli dengan harga pasaran, p market sub sale ok. syoh syoh.

Untuk sesiapa yang memilih jawapan yang kedua, walaupun anda berminat dengan hartanah lelong yang dijual dengan harga yang jauh di bawah harga pasaran, tolong semak terlebih dahulu kemampuan kewangan anda kerana sekiranya tidak boleh menyusahkan diri anda.

Pelaburan Bijak… Beli Rumah (bahagian 2)

November 30, 2008

Bertemu kembali dalam bahagian ke 2 topik pelaburan bijak… beli rumah.

Dalam bahagian 2 ini, saya akan berkongsi dengan pembaca pengalaman saya membeli rumah yang mempunyai keempat-empat kriteria yang saya sebutkan sebelum ini. Suka saya maklumkan kepada pembaca semua bahawa tujuan saya membeli rumah ini adalah untuk disewakan. Dalam kes saya ianya adalah sebuah apartment dengan 3 bilik tidur dan 1 bilik air seluas 700 kaki persegi.

1. Lokasi

Apartment yang saya beli ini adalah terletak di sebuah kawasan yang dikelilingi dengan kemudahan awam seperti sekolah, hospital, balai bomba, balai polis, dewan serbaguna, station erl, pusat komersial dan banyak lagi. Pendek kata, sangat convenient untuk tinggal di apartment tersebut dengan semua kemudahan yang ada.

Kawasan ini mempunyai banyak pejabat dan beberapa pusat komersial serta taman rekreasi yang menarik. Apa yang menarik, apartment yang saya beli ini adalah kawasan penempatan yang paling rendah kadar sewanya berbanding dengan kawasan penempatan lain di kawasan tersebut. Manakala, kawasan penempatan lain yang lebih murah adalah terletak paling hampir pun 10 km dari apartment yang saya beli tetapi dengan kemudahan yang kurang. Selain daripada itu, saya juga yakin faktor kenaikan harga bahan api dan kos sara hidup akan membuatkan demand bagi apartment ini meningkat memandangkan ramai yang akan cuba menjimatkan kos dan masa perjalanan. Oleh sebab itu, saya tidak akan menghadapi masalah untuk menyewakan apartment tersebut sekiranya penyewa lama ingin berpindah.

Pendek kata, lokasi yang baik ini akan meningkatkan demand dan kadar sewa apartment saya ini.

2. Harga belian

Untuk pengetahuan semua, saya membeli apartment ini melalui lelongan awam. Saya sangat bertuah kerana hanya terdapat 2 pembida termasuk saya semasa lelongan. Saya telah membayar sebanyak RM2,000 kepada pembida tersebut supaya menarik diri dan membolehkan saya memperolehi apartment tersebut pada harga RM71,000.

Lihat jadual di bawah untuk melihat keuntungan yang saya perolehi dari segi nilai apartment:

Harga Belian

Nilai Pasaran

Keuntungan Nilai (Capital appreciation)

(1)

(2)

(2) – (1)

RM73,000

RM90,000

RM17,000

Dalam pembelian ini, saya telah membuat keuntungan dari segi nilai pasaran apartment berbanding harga belian,  yang belum direalisasikan (unrealised profit @ untung atas kertas) sebanyak RM17,000 atau dalam kata lain saya telah membeli apartment tersebut sebanyak RM17,000 (18.9%) di bawah harga pasaran. Untuk makluman, harga urusniaga semasa adalah sekitar RM100,000 sehingga RM120,000 dan sehingga sekarang ada yang mencecah RM130,000. Dijangkakan nilai apartment ini boleh mencecah RM150,000.

3. Bayaran ansuran

Dengan bayaran muka sebanyak 10%, saya telah membuat pembiayaan selama 30 tahun dengan bayaran ansuran bulanan sebanyak RM365 secara purata dan yuran penyelenggaraan sebanyak RM55 sebulan sedangkan apartment ini telah saya sewakan dengan kadar RM600 sebulan (kadar sewa tertinggi unit unfurnished adalah RM700 sebulan tetapi saya tak tergamak nak letak harga tinggi tu, hehehe). Memandangkan bayaran ansuran dan yuran penyelenggaraan apartment saya lebih rendah daripada kadar sewa apartment, saya mempunyai aliran tunai positif sebanyak RM180 sebulan.

Sekiranya saya tidak mempunyai keperluan untuk membelanjakan RM180 tersebut saya boleh menggunakannya sebagai bayaran tambahan kepada ansuran bulanan dan memendekkan tempoh pembiayaan sebanyak minimum 10 tahun. Sesiapa yang sukakan risiko pula, boleh gunakan lebihan tunai tadi untuk buat personal loan sebagai modal untuk next catch, ada berani?

4. Potensi nilai rumah

Ooooops, perkara ini telah saya sebutkan dalam point ke 2. Nilai apartment yang saya beli dengan harga RM73,000 ini mempunyai potensi untuk meningkat sehingga RM150,000 pada tahun 2010. Ini bermakna keuntungan minima yang akan saya perolehi apabila menjual apartment saya pada nilai RM150,000 adalah sebanyak RM77,000 dalam masa 3 tahun sahaja.

Semakin tinggi potensi nilai rumah yang dibeli untuk meningkat semakin berbaloilah pembelian anda kerana semakin tinggilah keuntungan dari segi nilai atau capital appreciation yang akan anda nikmati.

Ada beberapa perkara menarik yang belum saya sebutkan mengenai pembelian rumah sebagai instrument pelaburan yang bijak seperti berikut:

Dalam kes saya, saya hanya mengeluarkan modal untuk bayaran down payment sebanyak RM7,100 dan duit yang saya bayar kepada pembida lain sebanyak RM2,000 sahaja. Bayaran ansuran bulanan adalah dibayar menggunakan sewa yang dibayar oleh penyewa. Dalam erti kata lain, saya telah membeli rumah yang akan bernilai RM150,000 dengan harga RM9,100 sahaja.

Rumah juga merupakan aset yang kalis inflasi berbanding dengan pelaburan lain dan wang tunai. Ini kerana nilainya akan meningkat berkadaran atau lebih tinggi berbanding kadar inflasi dan peningkatan kos sara hidup.

Rumah boleh menjadi satu bentuk insuran memandangkan sekiranya apa-apa berlaku pada saya, mrta yang telah saya bayar akan menyelesaikan baki hutang pembiayaan rumah dan keluarga saya akan memiliki sebuah rumah yang boleh memberikan pulangan dalam bentuk pendapatan sewa atau wang tunai sekiranya dijual.

Untuk siswa dan siswi yang baru bekerja, rumah yang dibeli adalah bersifat tabungan (yang lebih menarik dalam kes rumah yang disewakan, penyewa yang keluar duit menabung untuk kita, yahoo) dan boleh digunakan untuk pelbagai tujuan seperti menampung kos perkahwinan ataupun lain-lain keperluan yang mendesak dengan cara refinance rumah yang dibeli selepas satu tempoh waktu tertentu, terpulang kepada perancangan anda.

Boleh tak kira pendapatan yang saya perolehi dan keuntungan yang bakal saya buat melalui pelaburan saya membeli rumah ni? Ini baru satu rumah. Untuk tahun 2008 ni saya target 5 buah rumah, tapi setakat ni saya dapat 2 je. Sebenarnya saya yakin saya boleh capai target tu kalau saya fikir diri saya sahaja, selfish la ni, tapi atas sebab-sebab tertentu, 2 tu je lah untuk tahun ni. Tak boleh tergesa-gesa, lagipun dalam keadaan ekonomi yang tak menentu ni, akan ada lebih banyak peluang yang akan menjelma.

So, macamana pembaca semua? Saya pasti ada yang dah tau pasal pembelian rumah sebagai pelaburan, mungkin boleh kongsi pengalaman. Bagi yang belum membeli tu, ada minat?

Pelaburan Bijak… Beli Rumah (bahagian 1)

November 26, 2008

Berdasarkan pembacaan, pemerhatian dan pengalaman, saya dapati membeli rumah mengikut kriteria tertentu adalah merupakan mekanisma pelaburan yang bijak (dengan risiko antara terendah dan pulangan antdsc00033ara tertinggi dan tercepat).

Oleh itu, saya suka syorkan kepada para pembaca terutamanya rakan siswa dan siswi yang baru mula bekerja supaya membeli rumah sebagai satu bentuk pelaburan. Rumah merupakan aset yang nilainya akan meningkat dan dapat memberi pulangan kepada pemiliknya. Tidak seperti kenderaan, aset yang nilainya menurun dan memerlukan pemiliknya berbelanja untuk bayaran ansuran, minyak, penyelenggaraan dan pembaikan dan banyak lagi (Bunyinya tidak seperti aset dan lebih kepada beban atau tanggungan kepada saya).

Saya tekankan syor saya kepada siswa dan siswi yang baru bekerja kerana saya perhatikan kebanyakan mereka lebih berminat untuk membeli kenderaan berbanding rumah yang pada pendapat saya merupakan satu opportunity cost yang sangat besar kesannya kepada perjalanan hidup mereka terutama sekiranya mereka mengamalkan gaya hidup remaja masa kini. Apa tidaknya, sebuah kenderaan yang berharga RM50k++ tanpa bayaran muka dengan tempoh pembiayaan selama 9 tahun dengan mudah akan memerlukan mereka mengeluarkan sekurang-kurangnya RM700 sebulan untuk bayaran ansuran bulanan pembiayaan. Ini tidak termasuk duit yang dikeluarkan untuk minyak dan penyelenggaraan. Lagi jauh jalan lagi banyak duit keluar. Tak sebut lagi yang suka p starbuck tiap2 malam, yang suka makeup kenderaan dan macam2 lagilah.

Untuk makluman, keuntungan daripada membeli rumah seperti apartment boleh mencecah puluhan ribu ringgit dalam masa yang singkat (kalau proses beli rumah di Malaysia ni boleh dipermudahkan, lagi cepat boleh buat untung dan lagi bagus kesannya kepada ekonomi kita, boleh tulis satu post lagi khusus pasal tempoh pembelian rumah di Malaysia yang memakan masa ni, hehe), malahan dapat memberi jaminan pendapatan tetap yang stabil kepada pemiliknya atau sekurang-kurangnya membolehkan anda memiliki rumah tersebut tanpa membayar wang ansuran, tidak seperti kes kenderaan di atas (Yang ini bunyinya barulah seperti aset, tidak membebankan malah memberi pulangan).

Walau bagaimanapun, sebelum saya menyambung lanjut, adalah penting untuk saya senaraikan dan jelaskan kriteria rumah yang akan menjadi pelaburan bijak kepada pembelinya, seperti berikut:

1.     Lokasi

2.     Harga belian

3.     Bayaran ansuran

4.     Potensi nilai rumah

Berdasarkan pengalaman saya, saya akan berkongsi dengan pembaca semua kenapa pembelian rumah yang menepati kriteria di atas adalah satu pelaburan yang bijak. Tapi, sila tunggu bahagian seterusnya dalam post akan datang…..